房產(chǎn)運(yùn)營人應(yīng)該干什么

在房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈中，每個專業(yè)和職能條線都非常重要，都有不可替代的核心價值。當(dāng)前行業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級，房地產(chǎn)運(yùn)營管理的重要性尤為突出。
房企借力咨詢單位，結(jié)合企業(yè)自身特質(zhì)，構(gòu)建適配的運(yùn)營管理體系。成長中的房產(chǎn)運(yùn)營人應(yīng)服務(wù)于實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理提升和健康可持續(xù)發(fā)展。
運(yùn)營人要以目標(biāo)管理為核心。運(yùn)營目標(biāo)管理是運(yùn)營部門最核心使命和最重要的職能，它包括了目標(biāo)制定、目標(biāo)監(jiān)控管理和目標(biāo)考核三個元素。實(shí)際應(yīng)用中更多的是圍繞財務(wù)目標(biāo)展開，包括銷售額、回款額、利潤率等。
目標(biāo)監(jiān)控管理要依托計劃數(shù)據(jù)、成本預(yù)算數(shù)據(jù)、銷售數(shù)據(jù)，嚴(yán)格管理進(jìn)度、成本、品質(zhì)三個支撐因子和定位、定價、銷售三個影響性因子，要根據(jù)實(shí)際銷售情況合理的優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)，保障可售貨源能滿足銷售目標(biāo)達(dá)成，保障動態(tài)收益可帶動滾動開發(fā)。
運(yùn)營人要以計劃管理為抓手。計劃管理要把各專業(yè)職能部門的關(guān)鍵性工作按先后順序、自上而下穿在一條時間主線上，形成主項開發(fā)計劃的同時，要特別注重里程碑節(jié)點(diǎn)的設(shè)置、計劃的串聯(lián)分解和分層管理。全面強(qiáng)化工作計劃的嚴(yán)肅性，對標(biāo)項目運(yùn)營目標(biāo)，細(xì)致細(xì)化項目施工計劃，實(shí)時跟蹤刷新合約計劃、材料計劃及鏈條性業(yè)務(wù)計劃，力爭達(dá)到可周度銷項的顆粒度，鞏固促進(jìn)各類計劃的可執(zhí)行、能落地，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營管理的過程+結(jié)果管理。
運(yùn)營人要以會議管理為驅(qū)動。會議管理體系的策劃要匹配管控模式，分層分類策劃。分層要按照公司管控層級來，分類要按照進(jìn)度、質(zhì)量、成本、風(fēng)險管控點(diǎn)來，積眾之力及時發(fā)現(xiàn)問題，聚眾之智實(shí)時解決問題。
嚴(yán)格落實(shí)會議要求，做到必有準(zhǔn)備，必有主題，必有紀(jì)律，必有議程，必有結(jié)果，必須守時，必有記錄，必有追蹤。全面貫徹執(zhí)行開會+不落實(shí)=零，布置工作+不檢查=零，抓住不落實(shí)的事+追究不落實(shí)的人=落實(shí)。定人、定時、定責(zé)，細(xì)化工作，重要事項要嵌入計劃考核，重大事項決策層要親自參與督辦。步步為營，增強(qiáng)運(yùn)營管理執(zhí)行力，提高團(tuán)隊工作效率。
運(yùn)營人要以成果管理為檢驗(yàn)。落實(shí)責(zé)任要以成果落實(shí)，檢驗(yàn)工作要以成果檢驗(yàn)。科學(xué)的、理性的利用線上平臺工具，反映項目各個階段需要輸出的工作成果內(nèi)容、提要及深度要求，體現(xiàn)專業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化操作要求，是確保上下游工作按時、保質(zhì)開展的前提條件。
標(biāo)準(zhǔn)類成果的檢驗(yàn)，以下游部門的認(rèn)可或內(nèi)部會議通過為標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)體類成果主要指工程項目的實(shí)體成果，可以通過現(xiàn)場檢查、照片等體現(xiàn)成果的完成情況。按照階段性關(guān)鍵成果管理標(biāo)準(zhǔn)，提出明確的成果管理要求，形成相應(yīng)的成果模板，推動相關(guān)工作效率的提升。
運(yùn)營人要以流程管理為突破。運(yùn)營管理部門不能只扎在具體事務(wù)工作中守著計劃做統(tǒng)計、做分析，要不斷地、持續(xù)地強(qiáng)化流程管理的概念，推動流程體系優(yōu)化。運(yùn)營管理部門要樹立流程優(yōu)化思維，尤其是審批流，如何進(jìn)行流程事項的分類、如何設(shè)置流程審批人、如何設(shè)置流程審批的先后順序，直接體現(xiàn)運(yùn)營管理部門的專業(yè)水平。
借助數(shù)字化運(yùn)營平臺，鞏固促進(jìn)智能信息化管理，最大限度發(fā)揮數(shù)據(jù)智慧，實(shí)時聯(lián)動流程體系各個業(yè)務(wù)條線，通過各環(huán)節(jié)的專業(yè)性、流程化、數(shù)據(jù)化把關(guān)，夯實(shí)提升流程業(yè)務(wù)審批質(zhì)效，“一趟都不跑、一次就辦成”，鞏固促進(jìn)運(yùn)營經(jīng)營工作。 
運(yùn)營人要以績效管理為杠桿。運(yùn)營管理要科學(xué)利用績效考評杠桿，撬動組織績效與企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的高度一致，個人績效與組織績效掛鉤，個人績效保障組織績效的完成，確保企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的高度一致并貫穿；聚焦重點(diǎn)目標(biāo)的達(dá)成，目標(biāo)越重要，績效考核占比越大；不同發(fā)展階段，結(jié)合企業(yè)要求靈活設(shè)置和調(diào)整目標(biāo)占比；結(jié)果和過程并重，重視目標(biāo)的達(dá)成，也重視達(dá)成的過程，職工職業(yè)發(fā)展規(guī)劃與組織績效提升同步發(fā)展；團(tuán)隊升級，團(tuán)隊目標(biāo)清晰，能力提升，績效激勵變“管控”為“自驅(qū)”，強(qiáng)調(diào)全體成員的共同意識、共同價值觀，進(jìn)而保障經(jīng)營目標(biāo)按期保質(zhì)完成。
運(yùn)營人要以全面預(yù)算管理為基礎(chǔ)。運(yùn)營管理要學(xué)會“算賬”。開發(fā)項目核心經(jīng)營指標(biāo)的計算和提取，來源于科學(xué)的、差異化的定位，以及精準(zhǔn)和有效的測算分析模型。企業(yè)發(fā)展的程度越高，各專業(yè)條線的核心能力越強(qiáng)，運(yùn)營體系建設(shè)越完善，就越能支撐顆粒度更加精細(xì)的測算模型，并獲得最有利于公司發(fā)展的項目成功標(biāo)尺，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為人人都能理解的指標(biāo)。全面預(yù)算管理是保障企業(yè)發(fā)展生命線不被突破的關(guān)鍵前提。
運(yùn)營人要以職能協(xié)同為紐帶。運(yùn)營管理要做好橋梁紐帶，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，強(qiáng)化各職能部門之間的橫向協(xié)同，鞏固項目團(tuán)隊成員之間的縱向聯(lián)動，橫縱結(jié)合，抱團(tuán)作戰(zhàn)，填補(bǔ)真空地帶，合理規(guī)避風(fēng)險內(nèi)耗。穿針引線，將項目開發(fā)全過程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，用價值鏈、計劃鏈像“串珍珠一樣串起來”，組織協(xié)同各職能部門的工作步調(diào)，前后左右不紊亂，實(shí)現(xiàn)階段性成果，推動公司年度經(jīng)營目標(biāo)提前實(shí)現(xiàn)的同時，鞏固促進(jìn)房企實(shí)現(xiàn)既定戰(zhàn)略目標(biāo)。
房產(chǎn)運(yùn)營人文需能諫，武需能戰(zhàn)，邊學(xué)邊實(shí)踐運(yùn)營管理新舉措，推動房企體系化管理的大提升、新突破，助力房企健康可持續(xù)發(fā)展。
  （作者為興業(yè)房產(chǎn)運(yùn)營中心主任）